Добрый день.
Право на выбор жильцами способа управления многоквартирным домом закреплено в восьмом разделе Жилищного кодекса РФ — «Управление многоквартирными домами». В разделе регламентированы не только правила выбора способа управления домом, но и условия и основания смены одной УК на другую или передачи управления ТСЖ.
Самым удобным моментом для смены способа управления домом является истечение срока действия договора с прежней управляющей компанией.
В соответствии со статьей 162 ЖК РФ управляющая организация (далее — УК) управляет многоквартирным домом на основании договора управления с каждым собственником помещений дома. Срок действия договора — не менее года и не более 5 лет.
По истечении срока действия договора управления МКД по пункту 6 статьи 162 ЖК РФ такой договор считается автоматически продленным на прежний срок действия, если по истечении срока его действия ни одна сторона не заявила о его прекращении.
Поэтому за месяц до истечения срока договора с УК собственники помещений на общем собрании должны принять решение о смене формы управления МКД, чтобы собрание было правомочным, достаточно, чтобы в нем приняли участие более 50% от общего числа голосов. После чего направить УК уведомление о расторжении договора и отказа от ее услуг.
В случае если срок договора еще не истек, чтобы сменить УК, придется расторгнуть договор управления.
Расторжение договора управления предусмотрено как нормами гражданского, так и жилищного законодательства. Статья 450 ГК РФ предусматривает расторжение договора в следующих случаях:
1. По соглашению сторон. Когда между УК и собственниками помещений нет споров по поводу расторжения договора, подписывается соглашение с указанием порядка передачи:
- технической и иной документации на дом;
- средств на текущий и капитальный ремонт, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК;
- средств на оплату поставленных ресурсов, собранных с собственников помещений, но не израсходованных на эти цели прежней УК.
2. По основаниям, предусмотренным в самом договоре, когда данные условия урегулированы договором управления МКД.
3. По основаниям, предусмотренным законом. Так, в соответствии с п. 8 ст. 162 Жилищного кодекса РФ, изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом в одностороннем порядке осуществляются если:
- договор управления многоквартирным домом был заключен по результатам открытого конкурса, а позднее было принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом;
- если управляющая организация не выполняет условий договора, и на общем собрании собственников многоквартирного дома принято решение о выборе об изменении способа управления данным домом.
4. По решению суда. Расторгнуть договор по решению суда можно при существенном нарушении его условий со стороны УК.
Таким образом, для смены формы управления МКД необходимо, чтобы собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании приняли решение о прекращении отношений (расторжении договора) с прежней УК и передаче управления вновь созданному ТСЖ.

Порядок создания ТСЖ предусматривает:
1. Формирование инициативной группы из числа собственников квартир.

2. Проведение общего собрания.
В настоящее время порядок проведения общих собраний членов ТСЖ и собственников помещений предусматривает необходимость проведения сначала очного собрания и только в случае отсутствия необходимого количества собственников (набралось менее 50 % собственников с учетом их доли в общей площади дома) проводится собрание путем заочного голосования.
До начала собрания необходимо вручить собственникам-жильцам лично под расписку или по почте уведомления о времени, месте и обсуждаемых вопросах.
Уведомление должно в обязательном порядке содержать следующую информацию:
- сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;
- форму проведения собрания;
- дату, место, время проведения собрания или в случае проведения собрания в форме заочного голосования дату окончания приема решений собственников о вопросах, поставленных на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;
- повестку дня собрания;
- порядок ознакомления с проектом устава ТСЖ, который будет представлен на собрании, и место или адрес, где с ним можно ознакомиться.

После направления уведомлений инициативной группой готовятся необходимые документы, прежде всего – повестка, проект Устава, листы голосования. В повестку включаются все основные вопросы, на которые должны ответить жители дома, сюда относятся:
- выборы председателя, секретаря и счетной комиссии собрания;
- выбор способа управления домом через создание ТСЖ;
- утверждение Устава ТСЖ;
- выборы Правления ТСЖ;
- выборы ревизионной комиссии;
- выборы регистраторов ТСЖ.

После это разрабатывается проект Устава ТСЖ.

Следующим важным моментом является избрание Председателя, членов Правления и ревизионной комиссии товарищества. Причем голосовать можно как по готовым спискам, состоящим из нескольких человек, так и сделать поименный список. Таким же образом избирается ревизионная комиссия.

После проведения собрания необходимо подготовить тексты письменных решений собственников. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.
В листах для согласования собственников должны быть указаны данные о самом голосующем – его фамилия, имя, паспортные данные и номер документа, удостоверяющего его право собственности на квартиру. Там же собственник должен указать и площадь принадлежащей ему квартиры. Также в этом документе должна быть указана дата окончания голосовании и место для подписи.

Подведение итогов собрания.
По итогам проведение общего собрания должен быть составлен протокол. Он является основным документом при дальнейшей подаче пакета документов для государственной регистрации ТСЖ, поэтому требует особого внимания при составлении. В протоколе общего собрания должны быть отражены:
• адрес места проведения общего собрания собственников:
• дата и время проведения общего собрания;
• общая площадь дома;
• сумма площадей собственников, присутствующих на собрании;
• наличие кворума.
• повестка дня;
• выступления присутствующих, итоги голосования по вопросам, вынесенным на повестку дня;
• решения, принятые на общем собрании;
• подписи председателя и секретаря общего собрания;
Количество голосов собственников пропорционально их доле в праве собственности на общее имущество дома. Решение общего собрания жильцов считается принятым, если за него проголосовали собственники более чем половины жилых помещений в доме. Например, при общей площади дома в 4000 кв.м. «За» должны проголосовать собственники имеющие 2000 кв.м. В случае, если у одной квартиры есть несколько собственников, то и голосовать каждый из них имеет право только своей долей.
Счетной комиссии по подсчету голосов необходимо выяснить общую площадь всех жилых помещений дома. Затем, исходя из этих данных, установить, какая процентная доля приходится на каждый квадратный метр. После таких подсчетов необходимо выяснить, сколько процентов приняли участие в голосовании и как разделились их голоса. Подсчет кворума определяется по формуле: сумма площадей собственников дома, принявших участие в голосовании, разделенная на общую площадь дома и умноженная на 100 %. Такую операцию необходимо провести по каждому голосованию отдельно.
В случае заочного голосования необходимо указать, сколько было подготовлено листов голосования, в какие квартиры они были доставлены, сколько листов и из каких квартир было собрано. Обязательно необходимо указать, сколько листов было признано действительными, а сколько – недействительными и причины их недействительности.
Далее нужно отметить, как проходило голосование по всем пунктам вынесенным на повестку дня, расписав голоса по трем обязательным пунктам – «за», «против», «воздержался».

Когда протокол составлен, не позднее 10 дней после окончания голосования итоги должны быть оглашены его участникам. Сделать это можно двумя способами: вывесить протокол в местах, где его смогут прочитать жильцы, или же разнести итоговый документ с результатами по квартирам или почтовым ящикам.
Новая редакция ЖК РФ предъявляет несколько новых требований к составлению документов, регламентирующих деятельность товариществ и исходящих от них. Так, в силу п. 1.1 ст. 136 Жилищного кодекса РФ протокол общего собрания собственников помещений, на котором приняты решения о создании ТСЖ и утверждении его устава, подписывается всеми собственниками помещений, проголосовавшими за принятие таких решении. Данный протокол вместе с утвержденным уставом и сведениями о лицах, проголосовавших за создание ТСЖ (о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме), представляется при государственной регистрации товарищества (п. 5 ст. 136 ЖК РФ). Таким образом, расширен перечень документов, представляемых на государственную регистрацию юридического лица, оговоренный в ст. 12 Федерального закона от 08.08.2001 № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей».

3. Далее необходимо зарегистрировать ТСЖ в налоговой инспекции.
Документы, необходимые для представления в налоговую инспекцию
(ст. 12 Федерального закона от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей»)
1. Заявление о государственной регистрации по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 19.06.2002 № 439 (форма № Р11001). В заявлении подтверждается, что представленные учредительные документы соответствуют установленным законодательством РФ требованиям к учредительным документам юридического лица данной организационно-правовой формы, что сведения, содержащиеся в этих учредительных документах, иных представленных для государственной регистрации документах, заявлении о государственной регистрации, достоверны, что при создании юридического лица соблюден установленный для юридических лиц данной организационно-правовой формы порядок их учреждения. В данном заявлении должны быть отражены сведения о вновь создаваемом ТСЖ:
- название;
- адрес (им является адрес председателя правления ТСЖ, что также должно быть отражено в уставе);
- виды экономической деятельности в соответствии с уставом ТСЖ;
- информация о лице, имеющем право действовать от имени ТСЖ без доверенности (им является председатель) и об учредителях, которыми в целях создания ТСЖ являются избранные члены правления;
- также в заявлении необходимо удостоверить подпись заявителя (которым, как правило, является председатель правления, но могут быть и члены правления как учредители в соответствии со ст. 9 Закона о регистрации от 8 августа 2001 г. № 129-ФЗ).
2. Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома с повесткой дня о выборе способа управления - ТСЖ и о создании ТСЖ;
3. Устав ТСЖ, один экземпляр; второй экземпляр устава ТСЖ (если необходимо сразу получить копию Устава ТСЖ, заверенную регистрирующим органом);
4. Протокол правления ТСЖ, на котором был избран председатель правления ТСЖ;
5. Квитанция на уплату госпошлины от заявителя.
При регистрации ТСЖ заявителем может выступать любой член правления.

ТСЖ считается созданным с момента внесения записи о создании в ЕГРЮЛ. В течение одного рабочего дня с момента внесения записи о создании ТСЖ в государственный реестр регистрирующий орган направляет (выдает) заявителю документ, подтверждающий факт внесения такой записи, а в срок не более чем пять рабочих дней с момента государственной регистрации передает сведения о создании в государственные внебюджетные фонды.

Здравствуйте, Виталий.
Правила предоставления коммунальных услуг гражданам устанавливаются уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Согласно пункту 3 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждённых Постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 №307 «О порядке предоставления коммунальных услуг гражданам», коммунальными услугами признаётся деятельность исполнителя коммунальных услуг по холодному и горячему водоснабжению, водоотведению, электроснабжению, газоснабжению и отоплению, обеспечивающая комфортные условия проживания граждан в жилых помещениях. В Правилах не указано, что домофон относится к коммунальным услугам, поэтому в плату за коммунальные услуги оплата этого оборудования на подъезде многоквартирного дома включаться не может. Поскольку плата за домофон не является коммунальной услугой, то законом не установлены обязательные правила перерасчета за время ее отсутствия.
Права и обязанности организации, оказывающей данную услугу и Вас как потребителя услуги, должны быть предусмотрены заключенным между Вами договором.
На основании данного договора Вы вправе обратиться с заявлением о проведении перерасчета к организации, предоставляющей такую услугу, ссылаясь на положения статей 28, 29 Закона о защите прав потребителей. При этом необходимо предварительно зафиксировать дату с которой домофон не работает. Подтверждением поломки домофона может быть направление письменной заявки о неработающем домофоне в обслуживающую организацию и получение отметки на копии обращения. При оставлении устной заявки по телефону сотрудник организации, который принимает заявку, должен сообщить регистрационный номер заявки и время ее приема. Данные сведения необходимы для подтверждения в дальнейшем факта поломки домофона с определенной даты.

Текст письменного заявления о проведении перерасчета может быть, например, следующим
Директору ООО__________________
От______________________________
(фамилия, имя, отчество)
Адрес:__________________________

ЗАЯВЛЕНИЕ

На основании положений статей 28, 29 Закона РФ «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 № 2300-1, которыми установлено право потребителя при обнаружении недостатков выполненной работы (оказанной услуги) потребовать соответствующего уменьшения цены выполненной работы (оказанной услуги), прошу Вас произвести перерасчет оплаты за услуги домофона за период с _________________ по _____________________ 20__ г. в связи с тем, что данная услуга не предоставлялась.
В случае отказа удовлетворения требований, оставляю за собой право обратиться с заявлением в органы Роспотребнадзора, а также в суд с требованиями о защите прав потребителей.

Дата Подпись

Кроме этого, если в Вашем доме домофон постоянно ломается, собственники по своему желанию могут сменить организацию, которая Вас не качественно обслуживает, и заключить новый договор со специализированной компанией, которая занимается обслуживанием и ремонтом домофонов.

Добрый день.
В соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее - ЖК РФ) в многоквартирном доме жильцам на правах общей долевой собственности принадлежат не только квартиры, но и общее имущество дома, в том числе придомовая территория. Согласно ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и распоряжаются общим имуществом. ЖК РФ определено, что собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на его содержание, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения соответствующей платы. Таким образом, учитывая, что все расходы по содержанию дома оплачивают собственники, то жители вправе предложить и вынести на общее собрание любые работы и услуги по содержанию многоквартирного дома.
Установление платы за содержание и ремонт жилого помещения происходит в соответствии со ст. 156 ЖК РФ. Плата за содержание устанавливается в размере, обеспечивающем надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, путем проведения общего собрания собственников многоквартирных домов, в установленном ст. 45-48 ЖК РФ порядке. Плата за содержание и ремонт жилого помещения устанавливается исключительно собственниками жилых помещений. В соответствии со ст. 45 ЖК РФ, собственники жилых помещений обязаны ежегодно проводить общее собрание. Одним из ключевых вопросов ежегодных собраний, является определение размера платы за содержание и ремонт многоквартирного дома, который устанавливается на основании предложений управляющей компании. Жильцы могут как принять предложение управляющей компании так и не принимать его. На общем собрании определяется перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в конкретном многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, условий их оказания и выполнения, а также размера финансирования. Надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома обеспечивается собственниками путем заключения договора управления, в котором указываются, в том числе: перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, а также порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. Поэтому собственники помещений дома самостоятельно должны договориться о размере платы. При этом размер платы не может изменять в одностороннем порядке по договору управления многоквартирным домом. Изменение размера платы за содержание и ремонт может осуществляться только на общем собрании собственников жилых помещений.
Таким образом, любой из собственников помещений в многоквартирном доме вправе инициировать проведение общего собрания собственников для рассмотрения вопроса о сокращении расходов на управление многоквартирным домом и после принятия общим собранием соответствующего решения довести его до сведения Управляющей домом организации.

Здравствуйте Евгений.
Какой-либо законодательно установленной «скидки» для жильцов, в квартирах которых отсутствует (не греет) полотенцесушитель в настоящее время не установлено.
Полотенцесушители в разных домах могут быть включены либо в систему отопления, либо в систему горячего водоснабжения (ГВС). При этом если полотенцесушитель включен в систему отопления расход тепла включен в тариф за отопление, если в систему ГВС, то в тариф за ГВС
Поскольку обычно полотенцесушитель является частью системы горячего водоснабжения, то оплата данной коммунальной услуги рассчитывается по количеству потребленной горячей воды согласно показанию квартирного счетчика или по нормативу, если индивидуальный прибор учета не установлен.
Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ от 23.05.2006 № 307, предписывают производить оплату коммунальной услуги горячего водоснабжения, исходя из установленного тарифа (руб/ м³) и количества горячей воды согласно показаниям приборов учета (м³).
В соответствии с Методическими указаниями по расчету тарифов и надбавок в сфере деятельности организаций коммунального комплекса, утвержденными приказом Минрегионразвития РФ от 15.02.2011 № 47, тариф на горячую воду (руб/ м³) для систем централизованного горячего водоснабжения с полотенцесушителями рассчитывается и утверждается с учетом потерь тепла стояками и полотенцесушителями. Также предусмотрено, что тарифы на горячую воду в закрытых системах теплоснабжения по решению органа регулирования тарифов могут дифференцироваться с учетом организации поставки горячей воды.
Таким образом, нормативными документами предусматривается оплата потребителями тепловой энергии, теряемой стояками и полотенцесушителями, при оплате за коммунальную услугу «горячее водоснабжение». В случае отсутствия в квартире полотенцесушителя уменьшение размера платы за горячее водоснабжение, возможно при установлении Государственным комитетом «Единый тарифный орган Челябинской области» отдельного тарифа для систем горячего водоснабжения без полотенцесушителей. Возможности самостоятельного уменьшения платы за коммунальную услугу «горячее водоснабжение» при отсутствии полотенцесушителя, действующие Правила предоставления коммунальных услуг гражданам, утвержденные постановлением Правительства РФ №307, не предусматривают.
Вместе с тем, если рассматривать полотенцесушитель, как часть отопительной системы, то в случае если при не работающем полотенцесушителе температура воздуха в помещении будет ниже минимально допустимой температуры (для ванной комнаты должна быть обеспечена температура воздуха +25 °С), Вы вправе требовать проведения перерасчета платы за отопление, которое составляет за каждый час, превышающий допустимую продолжительность перерыва отопления, уменьшения размера ежемесячной платы на 0,15 процента размера платы, определенной исходя из показаний приборов учета или исходя из нормативов потребления коммунальных услуг.
С примером такого перерасчета платы за отопление Вы можете ознакомиться на нашем сайте по следующей ссылке
http://u24.ru/gorod/claim.php?cmd=intro&rid=4&id=56

Здравствуйте Евгений.
Законодательством установлены основания для перерасчета платы за отдельные виды коммунальных услуг. Перерасчет или изменение размера платы за горячее водоснабжение (отопление) возможен в следующих случаях:
- при предоставления коммунальной услуги ненадлежащего качества;
- при предоставлении коммунальной услуги с перерывами, превышающими установленную продолжительность.
В соответствии с пунктом 31 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов принятых Постановлением Правительства РФ от 6 мая 2011 г. № 354, организация, предоставляющая потребителю коммунальные услуги, обязана самостоятельно или с привлечением других лиц осуществлять техническое обслуживание внутридомовых инженерных систем, с использованием которых предоставляются коммунальные услуги потребителю, а также производить перерасчет размера платы за коммунальные услуги, в том числе в связи с предоставлением коммунальных услуг ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими допустимую продолжительность.
Поскольку полотенцесушитель обычно подключается к трубе горячего водоснабжения, то на данное устройство распространяются Правила предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных Постановлением Правительства РФ №354 от 06 мая 2011 года и санитарными нормами российского законодательства (СанПин 2.1.4.2496-09), температура горячей воды должна быть не ниже 60°С и не выше 75°С.
В данной ситуации рекомендую Вам обратиться с письменным заявлением в Вашу Управляющую компанию (ТСЖ, ЖСК) о проведении проверки предоставляемых коммунальных услуг (установления факта негреющего полотенцесушителя). На основании заявления должен быть составлен акт проверки. В данном акте указываются дата и время проведения проверки, выявленные нарушения параметров качества коммунальной услуги, использованные в ходе проверки методы (инструменты) выявления таких нарушений, выводы о дате и времени начала нарушения качества коммунальной услуги. На основании проведенной проверки управляющая организация обязана выполнить перерасчет платы за коммунальные услуги.